Teuerstes Gras und kein Ende
Seit sechs Jahren zahlt Dornbirn fast 300.000 Euro jährlich – für Gras. Ein folgenschwerer Beschluss aus dem Jahr 2020 wird zur Millionenbelastung ohne absehbaren Ausweg.
Vor sechs Jahren, am 14. Mai 2020 wurde in einer nicht-öffentlichen Stadtvertretungssitzung der fatale Beschluss gefasst, die Grundstücke 7052 und 7053 an der Vorderen Achmühlerstraße im Baurecht zu erwerben. Es war das erste Corona-Jahr, die Tagesordnung wurde schriftlich im Umlaufweg abgehandelt.
Stadträtin Juliane Alton (Grüne) brachte mit ihrem Abstimmungsbogen den Antrag ein, die beiden Punkte von der Tagesordnung zu nehmen. Dieser Antrag wurde nicht behandelt. Eine Rückfrage beim Abteilungsleiter Legistik des Landes ergab, dass bei den Sonderregelungen für Corona nicht daran gedacht wurde, den Umgang mit Anträgen zur Tagesordnung, einem grundlegenden Recht der Stadtvertreter:innen, zu regeln.
Eckpunkte der Verträge:
- Baurecht zu Gewerbezwecken
- Beginn: Ein Grundstück mit Vertragsunterzeichnung, eines ab 1.9.2023
- Dauer: 40 Jahre mit Option auf zehnjährige Verlängerung
- Baurechtszins: 3,50 Euro pro m2 nach VPI wertgesichert (!)
- Bei Weitergabe des Baurechts an Dritte hält die Stadt die Baurechtsgeber schad- und klaglos im Fall von offener Darlehensschulden oder Zahlungsverzug jener Dritten
- Die Stadt Dornbirn erhält ein Vorkaufsrecht an den Liegenschaften, nicht jedoch wenn sie im Familienkreis weitergegeben werden (Seitenverwandte und angeheiratete Angehörige gelten als Familie)
Die Kosten für beide Grundstücke pro Jahr: 298.788 Euro!
20 Mitglieder der Stadtvertretung stimmten für den Erwerb dieser Baurechte, 16 dagegen. Grüne, Neos und FPÖ stellten sich geschlossen dagegen. Von der SPÖ gab es zwei, von der ÖVP eine Gegenstimme.
Nicht lang nach dem Beschluss dämmerte einigen Befürwortern, dass man sich in eine kostspielige Sache manövriert hatte. Versuche der Nachverhandlung begannen. Mit einer Eigentümerfamilie konnte ein Verhandlungsergebnis erzielt werden: Der Baurechtszins wurde ab 1.1.2025 auf 2,35 Euro pro m2 und Monat abgesenkt.
Dennoch wird die Stadt von 2022 bis Ende 2026 einen Betrag von 1.111.127,84 Euro an die Baurechtsgeber überwiesen haben. - Dafür, dass dort Gras gemäht wird. Bis Vertragsende werden es viele Millionen sein, zweifellos mehr als für einen Kauf.
Warum keine Vorbehaltswidmung?
Die Liegenschaftsabteilung hatte schon vor Vertragsabschluss Überlegungen angestellt, was mit den Grundstücken anzufangen wäre. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass die Stadt Dornbirn bereits damals im Besitz der Sägenhallen und der dahinter liegenden unbebauten Flächen im Ausmaß von etwa 20.000 m2 war. Es bestand daher keine Dringlichkeit, sich die Baurechtsflächen zu sichern. Die Erweiterung der Fachhochschule für die nächsten 15 Jahre war bereits geklärt (Aufstockung sowie Neubau "Pförtnerhaus").
Es wäre sinnvoll gewesen, die Baurechtsgrundstücke mit einer Vorbehaltswidmung "Bildung/ Fachhochschule" oder "gemeinnütziger Wohnbau" zu belegen, statt sie im Baurecht zu erwerben. Das liegt in der Kompetenz der Gemeinde und hätte wohl auch eine Mehrheit gefunden. Die Nutzungsmöglichkeiten der Eigentümer wären dadurch ein wenig eingeschränkt worden. Das hätte eventuell die Verkaufsbereitschaft erhöht und den Preis gesenkt.
Die Gemeinde sichert sich damit die Kontrolle darüber, wie und wann eine Baufläche entwickelt werden darf.
Was wurde schon alles versucht?
Betreffend die Nutzung der Grundstücke gab es ab 2018 Gespräche mit den JUFA-Hotels. 2021 wurden sie ad acta gelegt, die Zeit für touristische Großprojekte sei nicht günstig.
2021 wurde mit den B&B Hotels sowie mit Rhomberg Bau verhandelt. Doch für deren Projekt wäre ein maximaler Baurechtszins von 1,80 Euro pro m2 und Monat tragbar gewesen.
Rhomberg überlegte ein Quartiersentwicklungskonzept auf 14.000 m2 unter Einbeziehung weiterer städtischer Flächen. Doch wirtschaftlich tragfähig wäre eine solche Entwicklung nur gewesen bei einer Baunutzungszahl von 120 unter Verzicht auf eine Tiefgarage. Das hätte bedeutet: Extrem hohe Gebäude, kaum Rand- oder Grünflächen, dichteste Bebauung.
Gemeinnütziger Wohnbau - auch die VOGEWOSI wurde gefragt - kann einen solchen Baurechtszins noch weniger leisten. Ihre Möglichkeiten enden bei 1,20 Euro pro m2 und Monat. Schließlich sind ihre Mietpreise begrenzt.
Ein Handwerkerpark hätte mit Hallenflächen von 4.200 m2 ein jährliches Defizit von 178.000 Euro pro Jahr erwirtschaftet. Denn eine kostendeckende Miete von 12,50/m2 läge weit über dem marktüblichen Preis.
Sogar die Nutzung als Parkplatz wurde überlegt, doch auch damit könnte nur etwa die Hälfte der Kosten erwirtschaftet werden.
2025 erfolgte eine Ausschreibung an 13 Bauträger und Immobilienentwickler. Es gab nur zwei Antworten mit Angeboten von 1,40 Euro pro m2 und Monat.
Derzeit prüfen zwei Unternehmen die Situation. Doch sollten wir uns nicht viel erwarten. Ob die Stadt die Flächen selber - mit Verlust - nutzt, wird zurzeit ebenfalls geprüft.
Die Grünen haben alles versucht, die fatale Entscheidung für eine langjährige hohe Kostenbelastung der Stadt ohne absehbaren Nutzen zu verhindern. Auch eine Aufsichtsbeschwerde an die Bezirkshauptmannschaft wurde im Jahr 2020 gleich nach dem Beschluss gemeinsam mit den Neos eingebracht.
Die BH lehnte den Antrag ab und hob den Beschluss nicht auf. Ihr Hauptargument war die Gemeindeautonomie, die verfassungsrechtlich verbürgt sei und den Gemeinden solche privatwirtschaftlichen Handlungsspielräume garantiere.
Schadensbegrenzung ist angesagt. Doch angesichts der nachteiligen Verträge, die für die Baurechtsgeber als Lottosechser zu betrachten sind, wird auch das schwierig werden.
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